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银行拍卖处置抵押物风险如何把控?
时间:2016-10-12 10:23:41  来源:  作者:

  由于现行拍卖法规不尽完善,拍卖责任和费用不明确,法院执行押品时的评估和拍卖费用较高,导致银行抵押物在拍卖过程中常常遇到一些不确定因素(例如:非公开、公平的内部交易)而被低值拍卖,使银行部分甚至大...
  由于现行拍卖法规不尽完善,拍卖责任和费用不明确,法院执行押品时的评估和拍卖费用较高,导致银行抵押物在拍卖过程中常常遇到一些不确定因素(例如:非公开、公平的内部交易)而被低值拍卖,使银行部分甚至大部分债权难以实现。在处置抵押物拍卖变现时,银行是否有更好的应对措施?

  司法拍卖是目前法院强制执行中对银行抵押物变现处置的主要方式。通过公开拍卖,由市场竞价方式取得被执行财产的最大交换价值,可在非所有权人处分财产的情况下最大限度地维护当事人权益。然而,司法拍卖过程中仍存在很多不确定因素,并由此引发债权风险。

  首先是拍卖委托方承担瑕疵担保责任的风险。根据我国《拍卖法》第61条规定,银行作为委托方,对拍卖资产负有瑕疵担保责任。因此,一旦银行对抵押物情况了解不透彻,在拍卖公示时未做到对抵押物现状进行全面信息披露,可能会损害竞买人的知情权。

  其次是评估定价及拍卖成交价不合理的风险。按照现行法律规定,司法拍卖中的评估定价直接决定了抵押物第一次拍卖的保留价。因此,在司法拍卖中一旦存在内部交易、恶意串通,容易引发低值拍卖行为。银行在对抵押物价值进行初估时,会导致估值不准,严重影响评估定价及拍卖保留价合理性。

  最后是拍卖变现后银行能否顺利协助完成过户的风险。在拍卖成交后,法院将做出抵押物产权变更的民事裁定,银行应及时办理解押,以配合买受方完成过户的协助执行义务。故在此之前,银行对抵押物处置后能否顺利完成过户,如非整体处置中的房地产大证分零、多次诉讼中解押手续滞后办理等,做出预先准确判断就显得尤为重要。

  因此, 通过司法拍卖实现抵押物变现,虽然具有公开、透明、公平等优势,但由于拍卖过程中法院、评估机构、拍卖机构、联合交易所等多主体的参与,导致银行处置成本加大。而司法拍卖由银行以外的第三方主导,银行往往处于信息不对称和较被动的地位。基于此,笔者认为,可结合具体拍卖情况,适当拓宽拍卖处置渠道。此外,银行在发放贷款前,应考虑由银行、借款人、联合交易所等相关当事人签订书面协议,约定贷款出现逾期等情况时,借款人即委托银行通过第三方中介机构公开转让抵押物并就转让款项优先受偿,由此实现抵押物快速处置,减少处置环节,降低处置成本。

  在拍卖过程中,银行还应注重司法拍卖中相关权利、义务的及时行使。对评估结果有异议的,应要求相关当事人在法定期间内对评估报告提出异议,避免评估异议权的丧失。在此基础上,还应关注两个问题:

  一是在司法拍卖中,如果抵押物上存在租赁权,会导致竞买人拍卖受让资产所有权不完整,从而影响拍卖的最终成交。据此,银行在办理抵押贷款前,应通过实地走访等方式对抵押物租赁状况进行调查,如存在租赁且租赁期长于债务履行期的,应要求承租人向银行出具承诺函,同意在银行行使抵押权时放弃承租权。如不存在租赁,应要求抵押人对未租赁情况进行承诺和保证,并对抵押物未出租等情况进行公证。针对抵押权设立先于租赁权的情形,银行可向法院申请除去租赁权后再进行拍卖变现。

  二是依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》,不论是动产的拍卖,还是不动产、或是其他财产权的拍卖,在每次拍卖出现无人竞买或竞买人的最高价位低于保留价而出现流拍情况时,法院一般准许申请执行人可申请以该次拍卖保留价接受拍卖财产抵债。但应注意的是,以资抵债权利行使的时限以及不行使的法律后果。由于司法解释明确规定了拍卖限次,即动产拍卖不超过两次,不动产不超过三次,则银行最迟应于最后一次拍卖流拍后提出以资抵债申请,否则,法院将依法解除查封、扣押等强制措施并将拍卖财产退还被执行人。

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